西宮市のマンション管理者必見！屋上防水工事をコストを抑えて実施する方法

2025年7月7日

マンション管理者や管理組合の方々にとって、屋上防水は避けて通れない大規模修繕の一つです。

特に西宮市のように海風や雨が多く、台風の影響も受けやすい地域では、屋上からの雨漏りトラブルが後を絶ちません。

しかし、防水工事は高額になることも多く、「どのタイミングで」「どの工法で」「どの業者に頼むか」で費用に大きな差が出ます。

本記事では、西宮市で実際に多い防水トラブルの傾向から、コストを抑えつつも質の高い防水工事を実現するためのポイントを、わかりやすく解説します。

屋上防水の必要性と放置のリスク

雨漏りの温床になる屋上の劣化

屋上は常に紫外線・雨風にさらされるため、防水層は年々劣化していきます。
ひび割れ、膨れ、排水不良などが起きると、雨水が建物内部に浸入し、天井や配管、電気設備などに深刻な被害を与える恐れがあります。

放置は建物の寿命を縮める

防水不良を放置すると、コンクリートの中性化、鉄筋の腐食、エレベーターや電気設備の故障など、想像以上の損害に。
結果として、防水以外の修繕費用まで膨らむことになり、費用対効果の面でもマイナスです。

西宮市の気候と防水に求められる性能

西宮市の特徴として、以下のような気象条件があります：

台風が通過しやすく、強風や飛来物の被害が多い
六甲山からの強い紫外線
沿岸部では塩害の影響もあり得る

これらを踏まえると、西宮市で採用すべき防水工法は、耐候性・耐久性に優れ、メンテナンス性の高い仕様であることが重要です。

コストを抑えるための4つの視点

① 長期的視点でライフサイクルコストを重視

最安値の見積もりを選ぶのではなく、耐用年数・補修頻度・保証内容を含めて総合的に判断を。

たとえばウレタン防水（10年保証）より、FRP防水（15年保証）の方が初期費用は高くても、長期的には得になることも。

② 足場を共有して他工事とまとめる

屋上防水と同時に外壁塗装やタイル補修を行うことで、足場代（100万〜200万円前後）を一度で済ませることができます。

③ 補助金や助成制度を活用

西宮市や兵庫県で実施されているマンション修繕向け助成制度を事前にチェック。

エネルギー効率改善や耐震性向上を同時に計画すると、国の補助金が活用できるケースも。

④ 定期点検と部分補修で延命を図る

すぐに全面改修せずとも、定期的な点検と小規模な補修を組み合わせることで、防水層の寿命を延ばせる場合もあります。

防水工法別の特徴と費用相場（2025年時点）

工法	特徴	耐用年数	費用相場（1㎡あたり）
ウレタン塗膜防水	施工性が高く複雑な形状にも対応	10〜12年	5,000〜7,000円
FRP防水	高耐久・硬質な仕上がり	12〜15年	6,000〜9,000円
シート防水（塩ビ系）	紫外線・熱に強く耐候性◎	13〜15年	6,500〜9,000円
アスファルト防水	耐久性最強、ただし重量がある	15〜20年	7,000〜10,000円

※上記はあくまで目安であり、建物の形状や状態により変動します。

実際の施工事例｜西宮市のマンション屋上防水

【事例1】苦楽園エリアの4階建てマンション｜ウレタン通気緩衝工法

築23年、屋上での雨漏りが数件発生
点検の結果、防水層の浮きや膨れが多数判明
通気緩衝シート＋ウレタン2層＋トップコートで仕上げ
総工費：約280万円（150㎡）
10年保証付き、足場は外壁塗装と併用で節約

【事例2】甲子園口の賃貸マンション｜塩ビシート防水

高温多湿の影響で既存のゴムシートが劣化
塩ビシート防水へ切り替え
脱気筒設置により湿気対策を強化
総工費：約350万円（180㎡）
定期点検契約を併用し、15年保証取得

よくある質問（FAQ）

Q1. 屋上防水工事の費用はどれくらいかかりますか？

A.西宮市での屋上防水工事の費用は、防水工法・施工面積・建物の形状・下地の劣化状態などによって変動します。
相場としては、以下の通りです（100㎡あたりの概算）：

ウレタン防水（通気緩衝工法）：約6,000〜9,000円/㎡
FRP防水：8,000〜12,000円/㎡
シート防水：7,000〜10,000円/㎡

仮設足場や下地処理が必要な場合、別途20〜100万円程度かかることもあります。
管理組合としては複数業者の見積もり取得がコスト把握の第一歩です。

Q2. 防水工事の工期はどれくらいですか？

A.一般的なマンションの屋上（100〜300㎡程度）で、7〜14日程度が目安です。
ただし、

天候（特に梅雨・台風期）
下地の劣化状況
使用する防水材の乾燥時間

によって工期が延びることもあります。
あらかじめ工期中の立入制限や騒音時間帯について住民への周知計画も重要です。

Q3. 築何年くらいで屋上防水をやり直すべきですか？

A.防水層の種類にもよりますが、一般的には10〜15年が再施工の目安です。

ウレタン防水：10〜12年
シート防水：13〜15年
FRP防水：8〜10年（紫外線に弱いため短め）

防水層の浮き・ひび割れ・膨れが見られたり、天井に雨染みが出た場合は、早急な点検・対応が必要です。

Q4. 火災保険や瑕疵保険で工事費を補償してもらえますか？

A.基本的に経年劣化による防水層の劣化は補償対象外ですが、

台風・雹（ひょう）・強風などの自然災害による損傷
施工不良による漏水（瑕疵保険加入時）

などは、火災保険や工事保証の対象になる場合があります。
過去の台風被害の写真や報告書が残っていれば、申請が通る可能性も。専門業者に相談のうえ、申請を進めましょう。

Q5. 防水工事中に騒音や臭いのトラブルはありますか？

A.防水工事では臭気・騒音・振動が多少発生します。特に、

ウレタン防水：溶剤臭がある場合あり
撤去工事：バールや機械音あり

施工業者は低臭・水性材料の選定や作業時間の調整を行いますが、事前に掲示板・チラシ・エレベーター内の周知を行い、住民理解を得ることがトラブル回避のカギです。

Q6. 防水工事の保証期間はどれくらいですか？

A.多くの業者では5〜10年保証が一般的です。以下の通りです。

ウレタン防水：5〜8年
シート防水：7〜10年
FRP防水：5年程度（紫外線劣化しやすいため）

保証書の有無・内容・免責条件を必ず契約時に確認しましょう。
また、施工写真や報告書を保管しておくと、後々のトラブル時に役立ちます。

Q7. 大規模修繕と防水工事、どちらを先にやるべき？

A.通常は、大規模修繕（外壁・バルコニー等）の一環として屋上防水も同時に行うのが効率的です。
なぜなら、足場設置費や調整の手間が一度で済むからです。

ただし、屋上からの雨漏りなど緊急性がある場合は、先行して屋上防水のみ実施する選択肢も。
この場合、数年以内の再工事の可能性も見越して工法と保証内容を慎重に選ぶ必要があります。

Q8. 西宮市で補助金や助成制度は使えますか？

A.現時点で西宮市独自の「防水工事」に対する補助金制度はありません。
ただし、

兵庫県や国の「長寿命化改修」支援事業
マンション管理適正化支援制度
省エネ・断熱改修を伴うリフォーム補助金

などと組み合わせられる場合もあります。
該当要件や申請方法については、事前に市の建築課や工事業者に確認しておくと安心です。

Q9. 防水層の劣化を見極めるにはどうすればいい？

A.以下のようなサインが見られたら、防水層の劣化が疑われます：

屋上に水たまりが長時間残る
表面の浮き・膨れ・ひび割れ
排水口付近の汚れ・詰まり
室内天井に雨染みが出始める

年1回程度の定期点検（無料調査）を行うことで、こうした兆候を早期発見できます。
西宮市のような多雨地域では、台風・梅雨の前後が点検のベストタイミングです。

Q10. 見積もりを依頼するときの注意点は？

A.以下の点を確認しておくと、適切な見積もり比較が可能になります。

工法名・使用材料が明記されているか（例：ウレタン通気緩衝工法）
下地処理や清掃、養生、諸経費が含まれているか
保証年数・条件が明確か
足場費用が別途かどうか
工期・作業工程表が添付されているか

不明点は遠慮なく質問し、曖昧な見積もりや極端に安い業者は避けるのが賢明です。
相見積もりは2〜3社が基本。管理組合での合意形成にも役立ちます。

専門業者に依頼するメリットとは？

屋上防水工事は、工事の質によって建物全体の寿命や資産価値に大きく影響する重要な工事です。

特にマンションの管理者・管理組合にとっては、「どこに頼むか」が非常に重要なポイントになります。ここでは、専門業者に依頼することで得られる主なメリットを解説します。

✅ 現在の劣化状況を“見える化”できる無料点検・報告書作成

信頼できる専門業者に依頼すれば、屋上の現地調査と写真付き報告書を無料で作成してもらえるケースが多いです。
ひび割れ、膨れ、排水不良など、普段見えない劣化部分を“可視化”してくれるため、管理組合としても住民への説明がしやすくなります。

✅ 建物ごとの状況に合わせた「最適な工法・費用」の提案

防水工事にはウレタン、シート、FRPなどさまざまな工法がありますが、それぞれに向き・不向きやコスト差があります。
専門業者であれば、建物の築年数・立地条件・防水層の劣化状況などをもとに、過不足のない最適な工事内容と費用プランを提案してくれます。

✅ 住民への説明会や掲示対応までワンストップで対応

「工事中の騒音や立ち入りに住民から苦情が出ないか不安…」という管理者の悩みにも対応。
経験豊富な業者であれば、住民説明会の開催サポートや、各戸チラシの配布、エレベーター掲示物の作成まで対応可能です。
説明負担を軽減しつつ、住民の理解と納得を得やすくなります。

✅ 保証制度・アフターサービスも万全で安心

優良業者なら、防水工事完了後も5～10年の保証制度が用意されており、万が一の不具合にも対応してもらえます。
また、定期点検やメンテナンス案内など、アフターフォローの体制がしっかりしていることも大きな安心材料です。

まとめ｜計画と比較で“ムダな出費”を防ごう！

屋上防水は「放置して雨漏り→慌てて高額修理」となりがちですが、事前点検と適切な業者選びにより、コストも品質も両立できます。

西宮市の気候とマンションの状態を踏まえた工法選びで、長く快適に住み続けられる環境を守りましょう。

ご相談・現地調査は無料です。お気軽にお問い合わせください！

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